Pak Saurip Kadi: BISNIS ILEGAL DAN PELANGGARAN HUKUM PENGELOLA EX PENGEMBANG

Saurip Kadi - Graha Cempaka Mas

 

 

 

 

 

 

 

BISNIS ILEGAL DAN PELANGGARAN HUKUM PENGELOLA EX PENGEMBANG

  1. Sertifikat HGB induk atas tanah yang digunakan untuk membangun kawasan Rusun setelah terjual, TIDAK DIBALIK NAMAKAN. Walaupun tidak diatur secara khusus dalam UU Rusun, tapi UU yang mengatur Jual Beli tanah mewajibkan untuk para pihak melakukan balik nama atas kepemilikan tanah yang diperjualbelikan. Dan karena tidak mungkin HBG tersebut dipecah kepada pemilik Unit Rusun, maka UU Rusun telah  mengatur keberadaan  P3SRS sebagai Wali Amanah untuk mewakili  Pemilik/Penghuni.
  2. Bahwa telah ditemukan fakta adanya Sertifikat HGB atas kawasan Rusun yang telah terjual ternyata dibebani Hak Tanggungan oleh Pengelola ex Pengembang.
  3. Dalam prakteknya untuk sejumlah Pengelola Ex Pengembang dengan status perusahaan TBK, karena tidak melakukan Balik Nama atas Tanah dan Bangunan yang telah terjual tersebut, otomatis masih menempatkannya sebagai Asset Perusahaan TBK. Artinya asset yang telah dijual tetap digunakan sebagai komponen yang ikut dihitung dalam menentukan harga SAHAM. Fakta ini adalah pelanggaran serius terhadap UU Pasar modal.
  4. Terjadi dalam praktek, ada PengeLola ex Pengembang kemudian menjual bagian bersama dengan cara menerbitkan IMB Baru.
  5. Pengelola ex Pengembang menyewakan Bagian Bersama milik Warga seperti kantin,  BTS (Base Transceiver Station) dan fasilitas lainnya,  seperti lahan untuk parkir, yang penghasilannya dinikmati sendiri dan tidak dipertanggung jawabkan kepada warga. Perbuatan ini bukan hanya penggelapan barang milik warga, tapi khusus bagi Pengelola yang berstatus perusahaan TBK, bisnis illegal ini adalah pelanggaran serius terhadap UU Pasar modal.
  6. Pengelola Ex Pengembang melalui atau berkolaborasi dengan P3SRS bonekanya, kemudian menaikkan tarif air dan listrik antara 37 s/d 57 % dari harga resmi Pemerintah, sebuah bisnis illegal karena status dirinya adalah Pengelola bukan Perusahaan penjual Air dan Listrik. Disisi lain Gardu dan Panel listrik, Tangki (Tandon) Air serta saluran pipa yang terkait dan berada di kawasan Rusun adalah barang yang telah terjual, bukan lagi milik  Pengembang. P3SRS sebagai lembaga Nirlaba telah menjalankan bisnis illegal. Disisi lain, menaikkan tarif listrik adalah pelanggaran terhadap UU Ketenagalistrikan, yang dinacam dengan sanksi pidana.
  7. Pengelola Ex Pengembang melalui atau berkolaborasi dengan P3SRS Bonekanya, menggunakan uang Cadangan murni milik warga (Sinking Fund) yang tidak dipertanggung jawabkan sebagaimana amanat AD/ART. Pelanggaran pidana nyata-nyata terjadi dan dilakukan oleh perusahaan TBK.
  8. Pengelola Ex Pengembang berkolaborasi dengan Pengurus P3SRS bonekanya menggelapkan hak atas asuransi yang dibayar oleh warga, namun pihak penerima keuntungan dari asuransi adalah Pengelola ex Pengembang.
  9. Pengelola Ex Pengembang pada Rusun yang ada BTS, melalui atau berkolaborasi dengan Pengurus  P3SRS bonekanya menggunakanan Daya Listrik PLN untuk keperluan diluar untuk hunian.
  10. Pengelola Ex Pengembang melalui atau berkolaborasi dengan Pengurus P3SRS Bonekanya  memungut PPN atas Air dan Listrik, padahal negara tidak mengenakannya. Disisi lain P3SRS adalah lembaga Nirlaba. Lagipula PPN hanya terjadi ketika terjadi Jual Beli.
  11. Pengelola EX Pengembang yang berstatus perusahaan TBK telah menyimpan dan menggunakan uang pihak lain tanpa alas hak yang kuat. Karena uang warga yang ditarik oleh P3SRS selaku lembaga NIRLABA tidak boleh disimpan di lembaga yang beroerientasi profit yang mengadung resiko bisnis baik kerugian maupun pailit.
  12. Pengelola ex Pengembang melalui P3SRS bonekanya menaikkan Tarif IPL (Iuran Pemeliharaan Lingkungan) tanpa persetujuan warga. (Perbuatan tersebut butir 1 sampai dengan 2 diatas, bagi Pengelola Ex Pengembang yang berstatus perusahaan TERBUKA, adalah pelanggaran serius terhadap UU Pasar Modal dan berpotensi akan mengganggu kepercayaan dunia mengingat mereka juga menjual saham di luar negeri, serta bisa menjadi kendala terhadap rencana investasi.

 

MODUS OPERANDI

  1. Pengembang  melalui Pengurus P3SRS bonekanya menerbitkan AD/ART P3SRS yang menyimpangkan dari amanat UU Rusun. Contoh: Ketentuan Yang Mewajibkan Pengurus P3SRS adalah Penghuni diganti dengan DIUTAMAKAN PENGHUNI.
  2. Dalam Prakteknya yang menjadi Pengurus adalah Karyawan Pengembang yang belum tentu sebagai Penghuni Rusun.
  3. Disamping itu, pengurus P3SRS rangkap jabatan pada sejumlah kawasan. Bahkan ada yang rangkap pada 6 kawasan dari Pengembang yang sama.
  4. Pengurus P3SRS boneka Pengembang inilah yang melakukan  kontrak kerja yang kemudian digunakan sebagai dasar dalam  bisnis illegal Pengelola ex Pengembang dan karena Nama pemilik yang tertera dalam Sertifikat HGB, ID  Pelanggan Listrik dan ID Pelanggan Air belum dibalik nama, maka terjadilah kontrak antara P3SRS dengan Pengelola Ex Pengembang atas Tanah dan Barang yang namanya masih dirinya sendiri.
  5. RUTA kemudian dimanipulasi, dengan cara membuat Surat Kuasa Fiktif atau setidaknya Surat Kuasa dari Penghuni yang berkonspirasi dengan Pengembang (dengan imbalan tertentu) memberi kuasa kepada karyawan perusahaan Pengelola Ex Pengembang yang BUKAN PENGHUNI. Padahal UU menentukan yang berhak hadir dan mempunyai hak suara adalah Penghuni baik Penghuni yang Pemilik atau Penghuni yang mendapat surat kuasa dari pemilik unit.
  6. Pengelola ex Pengembang berkonspirasi dengan P3SRS bonekanya kemudian menaikkan tarif IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) dan tidak mempertanggung jawabkan perencanaan dan penggunaan Keuangan P3SRS khususnya Sinking Fund melalui RUTA.
  7. Pengelola ex Pengembang bersama P3SRS bonekanya berkonspirasi dengan jajaran POLRI yang ada di lapangan juga melakukan pendzoliman dan rekayasa hukum. Atas nama Pengamanan, Pengelola meminta Pengawalan Polri untuk Memadamkan Listrik bagi mereka yang tidak mematuhi kenaikan tarif IPL, Air dan Listrik. Sebuah arogansi kekuatan kapital yang nyata-nyata bisa mengerahkan petugas polisi untuk mengawal perbuatan melawan hukum. Dan sebagian lagi berlanjut pada praktek rekayasa hukum, terbukti Pengembang bisa memenjarakan sejumlah penghuni yang sekedar men “charge” HP di Lobby apartemennya sendiri dengan tuduhan “Mencuri Listrik” dan pencemaran nama baik karena menulis surat pembaca atas keberadaan Sertifikat HBG, serta pasal “Perbutan Tidak Menyenangkan”. Sementara lebih dari 20 LP kejahatan penghuni Rusun atas Pengelola Ex Pengembang tidak diproses oleh jajaran Polri sebagaimana mestinya.


KEDUDUKAN DAN KAITAN HUKUM PENGELOLAAN RUSUN

  1. Bahwa setelah Unit-unit Rusun terjual dengan sempurna, maka kedudukan Pengembang bukan lagi pemilik Rusun. Kalau toh Pengembang mempunyai sejumlah Unit Rusun, maka status kepemilikannya sama seperti pemilik lainnya, dimana Hak Tanggung jawabnya telah diatur dalam UU Rusun.
  2. Bahwa UU No.20 Tahun 2011 mengamanatkan tentang kepemilikan atas “Tanah Bersama, Benda Bersama dan Bagian Bersama yang besarnya ditentukan berdasarkan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional). Pengaturan tersebut juga dituangkan dalam Pertelaan atas Tanah Bersama, Bagian Bersama (Seperti: Atap gedung, Lobby, dll) dan Barang/Benda Bersama (Seperti Gardu Listrik, Lift, Tandon Air, dll) sebagai bagian yang ikut dijual disamping  unit-unit Rusun itu sendiri. Artinya setelah Unit-unit Rusun terjual, maka Tanah – Bagian – Benda Bersama tersebut sama sekali bukan milik Pengembang lagi, sekalipun ia  berubah menjadi Badan Pengelola.
  3. Bahwa  untuk pengelolaan Rusun, UU mengatur dengan keberadaan lembaga P3SRS (Perhimpunan Pemilik & Penghuni Satuan Rumah Susun) yang bertindak sebagai Wali Amanah dari warga yang statusnya adalah badan Nirlaba. UU juga mengatur bahwa P3SRS bisa membentuk  atau menunjuk Pengelola.
  4. Bahwa keberadaan ex Pengembang  yang berubah menjadi Pengelola Rusun, adalah didasarkan pada kontrak kerja antara  P3SRS dengan pihak manapun, termasuk dengan Perusahaan Pengelola Ex Pengembang.
  5. UU Nomor 20 Tahun 2011 juga dengan tegas mengatur Kedudukan, Tugas dan Tanggung Jawab Badan Pengelola Rusun yaitu meliputi urusan tata tertib, kebersihan, perawatan atas barang dan benda milik bersama yaitu barang dan benda yang berada  diluar Unit Rusun semata. Artinya kedudukan hukum Badan Pengelola sama sekali bukan sebagai pedagang barang apapun, tidak juga sebagai pedagang air atau listrik.
  6. Bahwa UU mengatur keberadaan  P3SRS adalah  lembaga Nirlaba, bukanlah perusahaan yang berorientasi pada keuntungan, dan ia juga bukan perusahaan penarik pajak.
  7. Bahwa Rapat Umum Tahunan (RUTA) adalah forum “Dari-Oleh-Untuk” Penghuni Rusun, karenanya Badan Pengelola termasuk yang ex Pengembang Rusun TIDAK BOLEH INTERVENSI DALAM BENTUK APAPUN.
  8. Bahwa Negara membebaskan PPN atas Air dan Listrik bagi penghuni Rusun.
  9. Bahwa PPN terjadi manakala ada proses jual beli.

Bagi yang akan membentuk P3SRS, WARGA harus diberi penahaman agar hal yang (buruk) terlanjur terjadi di rusun lain, tidak terulang di tempat mereka.

Untuk membentuk P3SRS (Perhimpunan Pemilik & Penghuni Satuan Rumah Susun) awali dahulu dengan SOSIALISASI UU NO 20 /2011 khususnya tentang hak dan kewajiban oleh KEMEN PU PERA atau Dinas Perumahan dan Gedung DKI dan KAPPRI. Bentuk Badan Musyawarah atau FORUM dahulu. Setelah itu resmi untuk minta sosialisasi.

Oleh:

Mayor Jenderal (Purn.) Saurip Kadi

Graha Cempaka Mas

Advertisements

Tagged: , , , , ,

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: