Category Archives: Hukum

Kesulitan Hukum Pembeli Rusun, Pemerintah Belum Hadir

Demo di KPK 8 April 2016 a

Jakarta, 13 Mei 2016

Kesulitan Hukum yang dialami para pembeli Rusun timbul akibat dari hal-hal berikut:

  1. Pada saat membeli Rusun, umumnya para Pembeli buta sekali terhadap Undang-undang atau Hukum yang berlaku terhadap Rumah Susun.
  2. Para pembeli menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB menyimpang yang mengandung banyak klausul baku yang sebenarnya dilarang oleh UU No 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Karena pembeli telah  menandatangani PPJB yang panjang lebar, tulisan kecil, didesak kenaikan harga, dan tidak boleh dibawa pulang, akibatnya Penjual selalu memakai PPJB itu sebagai alat paksa kepada para pembeli. Akibat selanjutnya para pembeli menjadi terhalang untuk menjalankan haknya sebagai Konsumen.

    PPJB yang benar harusnya tidak mengandung peraturan maupun sanksi-sanksi tentang Hal Hal yang berhubungan penghunian maupun pengelolaan Rusun Nantinya. PPJB yang menyimpang sebenarnya batal Demi Hukum, namun yang Demikian itupun para pembeli tidak tahu.

  3. Karena para Pembeli buta Hukum, mereka tidak tahu bahwa wajib berhimpun dalam Perhimpunan Pemilik Dan Penghuni Satuan Rumah Susun atau PPPSRS Seperti tertera pada Pasal 74 ayat (1) UU No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
    Dalam UU itu PPPSRS diberi status Badan Hukum, sebagai representasi yang sah secara Hukum  dari seluruh Pemilik dan Penghuni, untuk menjalankan segala sesuatunya untuk Kepentingan Bersama, diluar Rapat Umum Anggota. Jadi terdapat kekosongan dalam kesadaran Hukum tentang Rumah Susun di kalangan para pembeli.
  4. Ketidak Sadaran Hukum para pembeli ini dimanfaatkan oleh penjual Rusun atau pelaku pembangunan Dengan cara sbb:

    a. Meski Pasal 75 ayat (1) UU 20 tahun 2011 mengatakan bahwa elaku pembangunan wajib memfasilitasi Terbentuknya PPPSRS , hanya memfasilitasi, tetapi ia malah membentuk dan menguasai PPPSRS yang dibentuk secara diluar prosedur Hukum, tetapi menjadi kenyataan yang berlangsung puluhan tahun dan diakui para pemilik.
    b. Pelaku pembangunan MEMBUAT aturan tata tertib Rapat Umum, menyelenggarakan Rapat Umum anggota dan mengesahkan AD dan ART padahal secara Hukum yang boleh menyelenggarakan Rapat Umum Pembentukan PPPSRS hanyalah para pemilik yang sekaligus sebagai Penghuni Rusun. Para Penghuni non pemilik oleh UU tidak diberikan hak suara memilih dan dipilih dalam Rapat Pembentukan PPPSRS karena mereka bukan pemilik.
    Pelaku pembangunan atau penjual, apabila masih punya unit yang belum dijual secara Hukum ia hanya ber-status pemilik atas unit nya. Seperti halnya para pembeli. Tidak Ada Pasal yang mengatakan Bahwa penjual boleh membentuk PPPSRS karena hak suaranya hanya satu.
    c. Yang menyedihkan lagi, Pemda DKI Jakarta melalui tangan Dinas Perumahan dan Gedung mengesahkan dan mengakui adanya PPPSRS, tata tertib Rapat Umum dan AD ART bentukan penjual atau pelaku pembangunan yang nyata-nyata merugikan posisi Hukum para pembeli.
    Pengesahan Pemda ini selalu menjadi senjata pamungkas bagi penjual Rusun atau pelaku pembangunan bila Ada pembeli yang melakukan protes kepadanya.
    d. Dalam AD ART yang disahkan itu mengandung tiga penyimpangan UU yang sangat nyata yaitu:
    Satu. Kepemilikan hak suara dalam Rapat Umum didasarkan atas Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP. Dengan demikian siapa yang kaya, banyak punya unit memiliki hak suaranya  lebih dari yang punya hanya satu unit. Ini berlawanan dengan Perpu No. 1 Tahun 2014 serta UU No 8 Tahun 2015 tentang Pemilihan dimana azas pokok pemilihan adalah langsung, Umum, bebas, rahasia, jujur dan adil. UU Pemilihan Tidak melihat banyaknya harta seseorang dalam hak pilih. Hak pilih seseorang yang benar adalah berdasar Satu Nama Satu Hak Suara. Ini dapat dilihat pada Perpu No 1 Tahun 2014 serta dalam UU No 8 Tahun 2015 tentang Pilkada.
    Dua. Penggunaan hak suara dapat diwakilkan dengan cara memberi Surat Kuasa. Ini juga berlawanan dengan ketentuan dalam UU Pemilihan, dimana Pemilik Hak Pilih harus datang sendiri ke bilik suara bila ingin menggunakan hak pilih nya.
    Tiga. Penyelewengan Hukum atas Pasal 74 ayat(1) UU No 20 Tahun 2011 yang berbunyi ” Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS” dengan menambahkan kata” terutama” didepan kalimat asli ayat tersebut menjadi “Terutama pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS”. Dengan Penambahan kata “terutama” itu akibatnya siapa saja wajib membentuk PPPSRS.
    Empat. Keadaan lemahnya posisi Hukum para pembeli ini lebih diberatkan lagi dengan Aksi penjual untuk menunda pemecahan sertifikat kepemilikan untuk memungkinkan dibuatnya Akte Jual Beli yang Kemudian harus disusul Balik Nama kepemilikan. Dan karena mundurnya pemindahan hak ini kemudian pelaku pembangunan masih bisa mendaftarkan Rusun yang telah dilunasi para pembeli, sebagai miliknya dalam penghitungan asset dalam laporan keuangan dalam Penawaran Umum Perdana maupun Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Karena tertundanya pengalihan hak milik (dalam sertfikat) yang sangat mungkin disengaja penjual, pembeli yang telah bayar lunas dikatakan bukan pemilik.  Karena tidak memiliki sertifikat. KUH Perdata mengatakan bahwa pembeli yang telah membayar lunas barang yang dibeli ia dinyatakan sebagai pemilik sah atas barang yang dibeli. Ini merujuk pada KUH Perdata Pasal 1474, 1475, 1477, 1482.

  5. Para Pemilik telah MEMBUAT protes dan minta kebenaran ditegakkan tetapi sampai sekarang belum berhasil karena Pemerintah belum membantu dan tetap mengakui pelaku pembangunan sebagai pemilik PPPSRS serta tata tertib Rapat serta AD ART yang dibuat pelaku pembangunan.
  6. Para pemilik yang sadar Hukum berupaya dengan keras membentuk PPPSRS secara taat Hukum, tetapi sampai sekarang belum disahkan atau diakui keberadaannya oleh Pemerintah. Dinas Perumahan pura-pura berlaku tidak memihak dengan cara menjadi penengah antara PPPSRS milik pelaku pembangunan dengan PPPSRS asli milik para pemilik Rusun.

    Sebenarnya Pemerintah mestinya menjadi eksekutor Hukum bukan menjadi penengah antara si Pelanggar Hukum melawan si Taat Hukum. Sangat menyedihkan bahwa para oknum Pemegang  kekuasaan eksekutif sepertinya berpihak kepada pelanggar Hukum dan tidak mengusahakan penegakan Hukum seperti seharusnya.

  7. Para pembeli karena kurang tahu Hukum, biasanya tidak memasalahkan Dasar penyimpangan Hukumnya tetapi hanya keberatan atas akibatnya yang langsung mengenai dirinya, seperti:
    a. Tampilnya  pengelola menjadi penguasa di Rusun mewakili pelaku pembangunan. Memang UU mewajibkan pelaku pembangunan melakukan pengelolaan Rusun paling lama satu tahun dalam masa transisi, sebelum PPPSRS terbentuk. Tetapi setelah itu ia wajib mengalihkan hak pengelolaan kepada representasi para pemilik atau gabungan pemilik yaitu PPPSRS.
    b. Pengelola atas nama pelaku pembangunan, selalu secara sepihak menaikkan Tarif Iuran Pengelolaan Lingkungan, atau IPL tanpa Konsultasi dengan para pemilik. Sebagai Gambaran, di kawasan yang telah diatur para pemilik sendiri seperti Menara Latumeten dan Gading Icon IPL hanya sebesar Rp 7000,-/ m2/ bulan tetapi di kawasan yang masih dikuasai PPPSRS pelaku pembangunan kebanyakan IPL sebesar antara Rp 16.000.- sampai Rp 20.000,- per m2 per bulan. Bahkan di Thamrin City dan Plaza Kenari Mas IPL sebesar Rp 60.000.- per m2 per bulan.

    Di Menara Latumeten dan Gading Icon Penghuni membayar listrik dan air sebesar Tarif resmi Pemerintah, tetapi di Kawasan lain yang masih dikuasai PPPSRS pelaku pembangunan dari harga itu masih ditambah  sebesar 37 sampai 50 persen. Sinking fund yang seharusnya Tidak boleh dipakai karena sebagai dana cadangan untuk perbaikan besar malahan dipakai oleh Pengelola atas Nama pengembang. Dari situasi ini Menara Latumeten dan Gading Icon memiliki saldo Cukup Besar (milyaran Rupiah) sedangkan di Kawasan lain selalu defisit. Bahkan di ITC Mangga Dua dikabarkan Bahwa PPPSRS yang dibentuk pengembang berhutang Rp 100 Milyar, yang harus di tanggung para pemilik. Di banyak kawasan yang dikelola pelaku pembangunan, pertanggung jawaban penggunaan uang pemilik dan penghuni tidak pernah dilakukan, meski dituntut para pemilik. Beberapa pemilik yang memprotes penyimpangan Hukum ini, ada yang malah diintimidasi dengan cara dimatikan listrik dan airnya sampai sekarang selama lebih setahun. Pemilik ini pernah menggugat pelaku pembangunan karena ukuran unitnya lebih kecil dari yang tertera dalam sertifikat, dan ia dimenangkan hakim serta uang pembeliannya, sebagian  harus dikembalikan oleh  penjual. Modus Pemadaman listrik dan air ini terjadi di mana-mana. Walaupun UU 30 Tahun  2009 menyebutkan Bahwa  yang berwenang atas listrik adalah negara, karena merupakan kebutuhan pokok vital masyarakat.

    Masih banyak lagi bermacam-macam kasus Penyelewengan Hukum misalnya  status Tanah dimana Rusun berdiri juga tidak pernah dibuka penjual, dan pembeli baru terkaget-kaget selama 20 tahun kemudian pada saat SHGB harus diperpanjang. Tahunya Tanah dimana Rusun dibangun adalah Tanah Pemeritah yang hanya dipinjam pakai oleh pelaku pembangunan.

    Dapatlah kita Bayangkan kesulitan para Pemilik dan Penghuni Rusun yang berstatus belum merdeka di negara merdeka berdasar Hukum ini.
    Dipakai kata “Belum Merdeka” karena sebenarnya mereka masih dalam status seperti terjajah, bedanya bukan oleh Belanda atau Jepang tetapi oleh Bangsa sendiri.
    Sekarang para terjajah sudah tidak mungkin  lagi mengangkat senjata atau bambu runcing melawan penjajah dalam negara hukum Indonesia seperti dulu karena akan dilabeli anarkhis, teroris, pelanggar Hukum , pengacau, yang perlu dihukum, dan lain sebagainya.

    Sebenarnya dengan adanya OTT oleh KPK terhadap anggota DPRD DKI Dan Petinggi pengembang Besar,  terus terang seperti memberi harapan kepada para pembeli Rusun yang telah lama merana. Tetapi Bisanya hanya menunggu perkembangan proses di KPK. Yang terendus KPK baru puncak gunung esnya pelanggaran hukum yang muncul dipermukaan, sedangkan yang dibawah permukaan, amat sangat lebih Besar.

    Mereka tinggal berharap Pemerintah turun tangan untuk menegakkan Hukum secara murni dan konsekuen, agar penjajahan terhadap mereka bisa berakhir.

    Juga mereka berharap agar PERS sebagai lembaga penyebar informasi objektif dan benar untuk Pembentukan opini kebenaran serta Kontrol  Sosial kemasyarakatan melakukan Peran luhurnya secara bertanggung jawab untuk tidak terpengaruh pihak manapun.

    Semoga tulisan ini dapat menggugah nurani pihak-pihak yang belum sadar dan ikut berperan dalam terjadinya petaka ini. Selamat berjuang . Salam KAPPRI.

    Ditulis oleh dr. Krismanto Prawirosumarto, KTP DKI No 3175100304480001 HP 0818971531.

Advertisements

Tanya Jawab Hukum Rusun

Pertanyaan.

Saya pemilik sah unit sebuah Apartemen yang terdapat  di Jakarta Pusat. Sampai saat ini keadaan tenang dan damai. PPPSRS yang ada pengurusnya terdiri dari para pemilik. Meskipun ada juga unsur Pengelola sementara yang masih ada. Pada waktu serah terima pengelolaan, PPPSRS tadi melakukan kompromi dengan diberi sejumlah uang tertentu oleh Pengembang dengan syarat tidak boleh mempersoalkan masa lalu. Dan PPPSRS mau menerima, Dan memang Kemudia PPPSRS menjadi pengelola selama beberapa tahun.
Saat ini eks Pengembang ingin membangun supermarket di daerah yang sekarang berupa lapangan tennis yang notabene merupakan daerah/area Bersama. Bisakah saya tidak setuju agar Rencana itu batal?  Beberapa pemilik tertentu juga Menyatakan tidak setuju, dan mereka meminta Surat Kuasa Untuk dapat mewakili para pemilik. Sampai saat ini tanah dimana Apartemen berdiri masih atas Nama Pengembang. Eks pengembang menggalang suara setuju Dari para pemilik. Tetapi ada juga beberapa pemilik yang menyambut gembira atas rencana tersebut.

Terima kasih atas penjelasannya.

Jawaban.

Rujukan.
UU no 20 tahun 2011
Pasal 74
– Ayat 1 Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS.
– Ayat 2 Pemilik Dan Penghuni yang punya Surat kuasa Dari pemilik menjadi anggota PPPSRS.

Artinya yang dapat memilih atau dipilih dalam Pembentukan dan pemilihan Pengurus atau yang mempunyai hak suara hanyalah Pemilik yang sekaligus Penghuni. Apabila pelaku pembangunan masih memiliki unit yang Tidak Dijual, dia berlaku sebagai pemilik unit seperti yang lain Dengan satu hak suara. Hak itu dapat dikuasakan kepada Pengurus Perusahaan( penjelasan Pasal 77 ayat 2).

Pasal 74 ayat 2 tentang penjelasan. Penghuni non pemilik (punya Surat Kuasa dari pemilik) punya suara terbatas dalam membicarakan besarnya IPL, iuran kebersihan, iuran keamanan, dan Sosial kemasyarakatan.
Pengurus PPPSRS hanya lah terdiri dari Pemilik yang sekaligus Penghuni.
Berarti adanya pengurus PPPSRS dari unsur lain adalah menyalahi UU 20 tahun 2011. Dalam kasus ini Pengurus PPPSRS berkompromi dengan pelaku pembangunan meski menyalahi Hukum.
PPPSRS yang dibentuk secara sah diberikan hak sebagai Badan Hukum ( Pasal 74 ayat 3).
Dalam melakukan pengelolaan PPPSRS dapat membentuk Badan Pengelola atau menunjuk Badan Pengelola( Pasal 75 ayat 3).
Badan pengelola harus berbadan Hukum Dan memiliki Ijin Dari Pemda Dan Tidak memiliki hak suara apapun dalam Rapat para pemilik.

Kewajiban PPPSRS yang sah antara lain.
1. MEMBUAT Rencana kerja pengelolaan, Dan melakukan PENGAWASAN pengelolaan atas Tanah Bersama , benda Bersama, daerah Bersama. PPPSRS wajib Memberikan laporan Tahunan didalam Rapat Umum pemilik.
2. Membuat AD ART Rusun dan menjalankan agar menjamin ketertiban, keamanan, kenyamanan Rusun Dan harus disahkan dalam Rapat Umum. Juga menyelenggarakan Rapat umu Tahunan.
3. Membalik Nama atas Tanah Bersama , benda Bersama Dan daerah Bersama Dari atas nama pelaku pembangunan ( penjual ) menjadi atas Nama PPPSRS yang merupakan perwakilan para pembeli.
4. Membalik Nama langganan air, listrik serta Ijin Ijin seluruh nya menjadi atas Nama PPPSRS.
5. Mengelola benda Bersama, Tanah Bersama, daerah Bersama Dengan cara membentuk Badan pengelola atau menunjuk Badan pengelola lewat proses tender sesuai UU/ PP.
6. Menyelenggarakan Rapat Umum Tahunan, Dan pemilihan Pengurus baru sebelum habis masa Kepengurusan.

Dalam kasus ini PPPSRS telah lalai Karena Tidak melakukan Balik Nama atas Tanah Bersama, sehingga masih atas Nama pelaku pembangunan atau pengembang. Mungkin juga Tidak Balik Nama atas yang lain-lain.Namun kelalaian Balik Nama ini Tidak dapat meniadakan hak Perdata para pembeli.

Kalau PPPSRS melakukan kewajiban Dengan benar seharusnya yang bisa punya prakarsa membangun supermarket hanyalah PPPSRS setelah dibahas dan yang diputuskan dalam Rapat Umum pemilik.

Dalam Hal ini PPPSRS nya Tidak Sadar Bahwa keberadaannya menyalahi Hukum Dan Tidak sadar hak-haknya sehingga tidak dapat menjalankan hak-hak mewakili para pemilik.

Hak hak yang dimiliki para pemilik.

Karena telah membeli unit Apt, para pemilik mempunyai
1. Hak memiliki Apartemen yang dibeli berikut benda Bersama, daerah Bersama Dan Tanah Bersama, dalam hal ini termasuk lift, kolam renang, Gymnasium, parking lot, koridor, jalan jalan, lapangan tennis yang Akan dijadikan supermarket.Meskipun Tanah masih atas Nama pengembang, tetapi ini hanya Karena belum dibalik Nama, tetapi telah dibeli oleh para pembeli unit Apartemen. Hak milik dinyatakan dalam sertifikat .
2. Hak memanfaatkan atas benda yang dibeli bisa dipakai sendiri atau disewakan.
3. Hak Untuk memindahkan hak atas barang yang telah dimiliki baik dengan cara hibah, mewariskan atau menjual.
Hak hak tadi merupakan hak Perdata yang dilindungi Undang-undang maka siapapun, Presiden sekali pun tidak dapat membatalkan hak keperdataan itu.
4. Sebagai warga negara yang sah sehat jasmani rokhani, para pembeli Apartemen juga memiliki hak menyatakan pendapat, hak suara dalam pemilihan, hak berkumpul dan berserikat, hak menentukan nasib sendiri, hak bebas Dari kekurangan, hak bebas dari ketakutan serta hak untuk mengejar kebahagiaan.

Kesimpulan.
1. Lapangan tennis merupakan Daerah Bersama, Tanah Bersama para Pembeli. Hanya mereka-lah yang berhak berdasar Undang-undang. Prakarsa pembangunan supermarket hanya boleh datang dari para Pemilik secara Bersama. Satu atau Dua orang saja Tidak setuju, pembangunan atau perubahan fungsi lapangan tennis tidak dapat dilakukan, karena Hak Perdata pihak yang Tidak Setuju Tidak bisa diabaikan dengan cara voting.
2. PPPSRS yang sah dapat setuju atau Tidak setuju tergantung keputusan rapat Umum para pemilik.Dalam Hal hak keperdataan suara mayoritas tidak berlaku.
3. Meskipun Tanah Bersama masih atas Nama pelaku pembangunan selaku pemilik lama, dia Tidak lagi punya hak Perdata atas tanah itu Karena telah resmi dijual Kepada para pembeli. Hanya belum dilakukan Balik Nama.
4. Pembangunan supermarket hanya dapat terlaksana bila disetujui bulat oleh seluruh pemilik.
5. Para pemilik yang menyambut baik idea eks pengembang Karena mereka buta Hukum,
6. Prinsipnya hak keperdataan atau kepemilikan, Sebaiknya Tidak dikuasakan, karena efek nya akan berlaku selamanya.

Demikian jawaban, Semoga bisa mencerahkan.Terima kasih dan Salam.

http://www.kappri.org