Category Archives: Solusi

SOLUSI PENERTIBAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

SOLUSI PENERTIBAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN

I. UMUM

  1. Bahwa perjuangan warga Rusun murni sebagai perjuangan membela HAK warga rusun yang telah diatur dalam UU, sama sekali bukan perjuangan untuk mengambil HAK pihak lain, dan bukanlah perjuangan minta belas kasihan pemerintah, tapi sebaliknya justru perjuangan untuk mendorong pemerintah berani menegakkan UU yang dibuatnya sendiri.
  2. Bahwa terjadinya pelanggaran sejumlah tindak pidana dan bisnis Illegal oleh ex Pengembang yang berubah status menjadi Pengelola adalah karena selama ini dilindungi oleh aparatur pemerintah dan juga jajaran Polri yang berada dilapangan,  setidaknya karena pembiaran oleh pemerintah terhadap “Pengembang Hitam” atas pelanggaran amanat UU khususnya UU Nomor 16 Tahun 1985 yang diperbaharui dengan UU 20 Tahun 2011 Tentang  Rusun.
  3. Bahwa  konspirasi kejahatan dan bisnis illegal tersebut, bukan sekedar kerugian material, tetapi juga berupa pendholiman fisik dan psikologis terhadap warga Rusun yang justru dilakukan oleh aparat keamanan ataupun  preman yang dilindungi oleh Polri, setidaknya negara tidak hadir saat rakyat diperlakukan semena-mena oleh Pengelola Ex Pengembang.
  4. Bahwa Bisnis illegal yang dimaksud pada hakekatnya juga pelanggaran UU pasar modal, kalau tidak segera ditetibkan pada akhirnya akan ketahuan oleh masyarakat dunia, mengingat sejumlah Pengelola ex Pengembang adalah perusahaan TBK yang menjual saham di pasar uang dunia setidaknya di Singapura dan juga Hongkong.
  5. Bahwa perjuangan panjang dalam menegakkan UU dilingkungan Rusun telah melibatkan Pimpinan DPR RI, Lembaga Pemerintah Pusat Terkait, dan Pemda DKI sendiri telah menindak lanjutinya dengan menerbitkan Kep Gub DKI tentang Pembentukan TIM Percontohan Penertiban 3 (tiga) Kawasan Rusun yaitu ITC Mangga Dua, Roxy Mas, dan Graha Cempaka Mas.

 II. KEDUDUKAN DAN KAITAN HUKUM PENGELOLAAN RUSUN

  1. Bahwa setelah Unit-unit Rusun terjual dengan sempurna, maka kedudukan Pengembang bukan lagi pemilik Rusun. Kalau toh Pengembang mempunyai sejumlah Unit Rusun, maka status kepemilikannya sama seperti pemilik lainnya, dimana Hak Tanggung jawabnya telah diatur dalam UU Rusun.
  2. Bahwa UU No.20 Tahun 2011 mengamanatkan tentang kepemilikan atas “Tanah Bersama, Benda Bersma dan Bagian Bersama yang besarnya ditentukan berdasarkan NPP (Nilai Perbandingan Proporsional). Pengaturan tersbut juga dituangkan dalam Pertelaan atas Tanah Bersama, Bagian Bersama (Seperti: Atap, Lobby, dll) dan Barang/Benda Bersama (Seperti Gardu Listrik, Lift, Tandon Air, dll) sebagai bagian yang ikut dijual disamping  unit-unit Rusun itu sendiri. Artinya setelah Unit-unit Rusun terjual, maka Tanah – Bagian – Benda Bersama tersebut sama sekali bukan milik Pengembang lagi, sekalipun ia  berubah menjadi Badan Pengelola.
  3. Bahwa  untuk pengelolaan Rusun, UU mengatur dengan keberadaan lembaga PPRS (Perhimpunan Penghuni Rumah Susun) yang bertindak sebagai Wali Amanah dari warga yang statusnya adalah badan Nirlaba. UU juga mengatur bahwa PPRS bisa membentuk  atau menunjuk Pengelola.
  4. Bahwa keberadaan ex Pengembang  yang berubah menjadi Pengelola Rusun, adalah didasarkan pada kontrak kerja antara  PPRS dengan pihak manapun, termasuk dengan Perusahaan Pengelola Ex Pengembang.
  5. UU Nomer 20 Tahun 2011 juga dengan tegas mengatur Kedudukan, Tugas dan Tanggung Jawab Badan Pengelola Rusun yaitu meliputi urusan tata tertib, kebersihan, perawatan atas barang dan benda milik bersama yaitu apa barang dan benda yang berada  diluar Unit Rusun semata. Artinya kedudukan hukum Badan Pengelola sama sekali bukan pedagang barang apapun, tidak juga pedagang air atau listrik.
  6. Bahwa UU mengatur keberadaan  PPRS adalah  lembaga Nirlaba, bukanlah perusahaan yang berorientasi pada keuntungan, dan ia juga bukan perusahaan penarik pajak.
  7. Bahwa Rapat Umum Tahunan (RUTA) adalah forum “Dari-Oleh-Untuk” Penghuni Rusun, karenanya Badan Pengelola termasuk yang ex Pengembang Rusun TIDAK BOLEH INTERVENSI DALAM BENTUK APAPUN.
  8. Bahwa Negara membebaskan PPN atas Air dan Listrik bagi penghuni Rusun.
  9. Bahwa PPN terjadi manakala ada proses jual beli.

III. BISNIS ILEGAL DAN PELANGGARAN HUKUM PENGELOLA EX PENGEMBANG

  1. Sertifikat HBG induk atas tanah yang digunakan untk membangun kawasan Rusun setelah terjual, TIDAK DIBALIK NAMAKAN. Walaupun tidak diatur secara khusus dalam UU Rusun, tapi UU yang mengatur Jual Beli tanah mewajibkan untuk para pihak melakukan balik nama atas kepemilikan tanah yang diperjual belikan. Dan karena tidak mungkin HBG tersebut dipecah kepada pemilik Unit Rusun, maka UU Rusun telah  mengatur keberadaan  PPRS sebagai Wali Amanah untuk mewakili  Pemilik/Penghuni.
  2. Bahwa telah ditemukan fakta ada Sertifikat HGB atas kawasan Rusun yang telah terjual ternyata dibebani Hak Tanggungan oleh Pengelola ex Pengembang.
  3. Dalam prakteknya untuk sejumlah Pengelola Ex Pengembang dengan status perusahaan TBK, karena tidak melakukan Balik Nama atas Tanah dan Bangunan yang telah terjual tersebut otomatis masih menempatkannya sebagai Asset Perusahaan TBK. Artinya asset yang telah dijual tetap digunakan sebagai komponen yang ikut dihitung dalam menentukan harga SAHAM. Fakta ini adalah pelanggaran serius terhadap UU Pasar modal.
  4. Terjadi dalam praktek, ada PengeLola ex Pengembang kemudian menjual bagian bersama dengan cara menerbitkan IMB Baru.
  5. Pengelola ex Pengembang menyewakan Bagian Bersama milik Warga seperti kantin,  BTS (Base Transmition Station), dan fasilitas lainnya  seperti lahan untuk parkir, yang penghasilannya dinikmati sendiri dan tidak dipertanggung jawabkan kepada warga. Perbuatan ini bukan hanya penggelapan barang milik warga, tapi khusus bagi Pengelola yang berstatus perusahaan TBK bisnis illegal ini adalah pelanggaran serius terhadap UU Pasar modal.
  6. Pengelola Ex Pengembang melalui atau berkolaborasi dengan PPRS bonekanya, kemudian menaikkan tarif air dan listrik antara 37 s/d 57 % dari harga resmi Pemerintah, sebuah bisnis illegal karena status dirinya adalah Pengelola bukan Perusahaan penjual Air dan Listrik. Disisi lain Gardu dan Panel listrik, Tangki (Tandon) Air serta saluran pipa yang terkait dan berada di kawasan Rusun adalah barang yang telah terjual, bukan lagi milik  Pengembang. PPRS sebagai lembaga Nirlaba telah menjalankan bisnis illegal. Disisi lain, menaikkan tarif listrik adalah pelanggaran terhadap UU Ketenaga Listrikan, yang diancam dengan sanksi pidana.
  7. Pengelola Ex Pengembang melalui atau berkolaborasi dengan PPRS Bonekanya, menggunakan uang Cadangan murni milik warga (Sinking Fund) yang tidak dipertanggung jawabkan sebagaimana amanat AD/ART. Pelanggaran pidana nyata-nyata terjadi dan dilakukan oleh perusahaan TBK.
  8. Pengelola Ex Pengembang berkolaborasi dengan Pengurus PPRS bonekanya menggelapkan hak atas asuransi yang dibayar oleh warga, namun pihak penerima keuntungan dari asuransi adalah Pengelola ex Pengembang.
  9. Pengelola Ex Pengembang pada Rusun Yang ada BTS, melalui atau berkolaborasi dengan Pengurus  PPRS bonekanya menggunakanan Daya Listrik PLN untuk keperluan diluar untuk hunian.
  10. Pengelola Ex Pengembang melalui atau berkolaborasi dengan Pengurus PPRS Bonekanya  memungut PPN atas Air dan Listrik, padahal negara tidak mengenakannya. Disisi lain PPRS adalah lembaga Nirlaba. Lagipula PPN hanya terjadi ketika terjadi Jual Beli.
  11. Pengelola EX Pengembang yang berstatus perusahaan TBK telah menyimpan dan menggunakan uang pihak lain tanpa alas hak yang kuat. Karena uang warga yang ditarik oleh PPRS selaku lembaga NIRLABA tidak boleh disimpan dilembaga yang beroerientasi profit yang mengandung resiko bisnis baik kerugian maupun pailit.
  12. Pengelola ex Pengembang melalui PPRS bonekanya menaikkan Tarif IPL tanpa persetujuan warga.

(Perbuatan tersebut butir 1 sampai dengan 2 diatas, bagai Pengelola Ex Pengembang yang berstatus perusahaan TERBUKA, adalah pelanggaran serius terhadap UU Pasar Modal dan berpotensi akan mengganggu kepercayaan dunia mengingat mereka juga menjual saham di luar negeri, serta bisa menjadi kendala terhadap rencana investasi dari sejumlah negara)


IV. Modus Operandi

  1. Pengembang  melalui Pengurus PPRS bonekanya menerbitkan AD/ART PPRS yang menyimpangkan dari amanat UU Rusun. Contoh: Ketentuan Yang Mewajibkan Pengurus PPRS adalah Penghuni diganti dengan DIUTAMAKAN PENGHUNI.
  2. Dalam Prakteknya yang menjadi Pengurus adalah Karyawan Pengembang yang belum tentu sebagai Penghuni Rusun.
  3. Disamping itu, pengurus PPRS rangkap jabatan pada sejumlah kawasan. Bahkan ada yang rangkap pada 6 kawasan dari Pengembang yang sama.
  4. Pengurus PPRS boneka Pengembang inilah yang melakukan  kontrak kerja yang kemudian digunakan sebagai dasar dalam  bisnis illegal Pengelola ex Pengembang Dan karena Nama pemilik yang tertera dalam Sertipikat HGB, ID  Pelanggan Listrik dan ID pelanggan Air belum dibalik nama, maka terjadilah kontrak antara PPRS dengan Pengelola Ex Pengembang atas Tanah dan Barang yang namanya masih dirinya sendiri.
  5. RUTA kemudian dimanipulasi, dengan cara membuat Surat Kuasa Fiktif atau setidaknya Surat Kuasa dari Penghuni yang berkonspirasi dengan Pengembang (dengan imbalan tertentu) memberi kuasa kepada karyawan perusahaan Pengelola Ex Pengembang yang BUKAN PENGHUNI. Padahal UU menentukan yang berhak hadir dan mempunyai hak suara adalah Penghuni baik Penghuni yang Pemilik atau Penghuni yang mendapat surat kuasa dari pemilik unit.
  6. Pengelola ex Pengembang berkonspirasi dengan PPRS bonekanya kemudian menaikkan tarif IPL (iuran Pengelolaan Lingkungan) dan  tidak mempertanggung jawabkan perencanaan dan penggunaan Keuangan PPRS khususnya Sinking Fund  melalui RUTA.
  7. Pengelola ex Pengembang bersama PPRS bonekanya berkonspirasi dengan jajaran Polri yang ada dilapangan juga melakukan pendzoliman dan rekayasa hukum. Atas nama Pengamanan, Pengelola meminta Pengawalan Polri untuk Memadamkan Listrik bagi mereka yang tidak mematuhi kenaikan tarif IPL, Air dan Listrik. Sebuah arogansi kekuatan kapital yang nyata-nyata bisa mengerahkan petugas polisi untuk mengawal perbuatan melawan hukum. Dan sebagian lagi berlanjut pada praktek rekayasa hukum, terbukti Pengembang bisa memenjarakan sejumlah penghuni yang sekedar men “charge” HP di Lobby apartemennya sendiri dengan tuduhan “Mencuri Listrik” dan pencemaran nama baik karena menulis surat pembaca atas keberadaan Sertipikat HBG, serta pasal “Perbutan Tidak Menyenangkan”. Sementara lebih dari 20 LP kejahatan penghuni Rusun atas Pengelola Ex Pengembang tidak diproses oleh jajaran Polri sebagaimana mestinya.

 V. SOLUSI

  1. Menteri terkait dalam hal ini Mendagri dan Menpupera segera melakukan penguatan terhadap GUBERNUR DKI untuk mereliasasikan Hasil Rapat Konsultasi Pimp DPR RI dengan Pemerintah dan Kapolri serta pihak Terkait lainnya, yang telah menetapkan 3 Kawasan sebagi percontohan penertiban Pengelolaan Rusun dan bahkan telah ditindak lanjuti oleh GUB DKI dengan menerbitkan  KEP GUB tentang Pembentukan TIM Percontohan Penetiban 3 Kawasan Rusun, agar program tersebut segera dilaksanakan.
  2. Untuk maksud tersebut, Tim bentukan Pemda DKI tersebut segera membentuk PANITYA RUTA yang terdiri murni penghuni dengan kendali langsung oleh TIM, dengan mekanisme dan missi khusus sebagai berikut:
  • Bentuk TIM Kecil Inventarisasi dan Klarifikasi Calon Peserta RUTA oleh Pemda dan instansi terkait dengan perwakilan warga, mulai dari pendataan, klarifikasi Andministrasi dan Pencocokan Hunian dimasing-masing Unit Rusun, sehingga peserta RUTA betul-betul hanya Penghuni.
  • Bentuk TIM Kecil untuk perbaikan AD/ART agar sepenuhnya mengacu pada UU Nomer 20/2011.
  • Menyelenggara RUTA di 3 (Tiga) kawasan Rusun tersebut. Selanjutnya RUTA yang diselenggarakan tersebut untuk mendasarkan sepenuhnya pada UU Rusun  yaitu murni “DARI-OLEH-UNTUK” untuk Penghuni,  dan tidak melibatkan Pengelola ex Pengembang dalam bentuk apapun, dengan  misi khusus yaitu:

a) Perbaikan  AD/ART sebagaimana tuntunan UU Rusun No 20 Tahun 2011.
b) Pemilihan Pengurus Baru dengan mendasarkan pada UU yang berlaku, yaitu Penghuni                             Rusun.
c) Ruta juga untuk menugaskan PPRS dalam menarik IPL haruslah sesuai ketentuan UU dan                       Tarif resmi Pemerintah, serta membebaskan PPN atas Air dan Listrik sebagaimana                                   ketentuan perpajakan, serta tata tertib lainnya.
d) Ruta agar mewajibkan  3 Kawasan Rusun Percontohan tersebut untuk menerapkan                                 manajemen yang berbasis IT. Dengan keterbukaan melalui IT maka segala bentuk kegiatan                   yang berbau bisnis illegal dalam pengelolaan Rusun akan sirna dengan sendirinya,                                   keuntungan yang diberikan kepada perusahaan yang dikontrak untuk menjadi Badan                               Pengelola otomatis terbuka.

(Dalam pelaksanaan seluruh kegiatan Percontohan Penertiban Rusun di 3 kawasan tersebut, Kementerian Dagri dan Pupera bertindak aktif sebagai Pengawas)

3. Mempercepat penerbitan PP atas UU no 16 Tahun 2011, yang isinya menjamin hak-hak pengelolaan       sepenuhnya ada ditangan Penghuni, dengan penegasan khusus pada:

     1) Penunjukan Pengelola wajib dengan Tender.
2) Melarang Ex Pengembang baik langsung atau Perusahaan yang terkoneksi atau terafiliasi dengan           ex Pengembang untuk ikut menjadi Pengelola pada kawasan yang dibangunnya, dengan                         demikian tidak terjadi konflik of interest.
3) Bahwa Yang berhak hadir dalam RUTA adalah Penghuni, baik Penghuni Pemilik ataupun                         Penghuni yang menerima kuasa dari Pemilik, dan sekaligus melarang pemberian kuasa oleh                     Pemilik kepada pihak yang bukan penghuni sebagaimana amanat UU Rusun.
4) Mewajibkan bahwa yang bisa jadi Pengurus PPRS adalah hanya Penghuni baik Penghuni Pemilik             ataupun Penghuni bukan Pemilik. Dan melarang pihak lain yang bukan Penghuni untuk duduk                 sebagai Pengurus PPRS.
5) Menerapkan Manajemen IT dalam PPRS. Sehingga seluruh pengeluaran termasuk pemberian                 keuntungan (Laba) secara wajar kepada perusahaan yang menang dalam tender untuk menjadi             Badan Pengelola, dan juga seluruh pemasukan termasuk penghasilan dari penyewaan ruang,                 kantin, atas untuk BTS dan jasa Parkir, ataupun penyewaan fasilitas lainnya milik bersama                       seperti Lapangan Tenis, Kolam Renang, dan lain-lainnya.

Jakarta, 20 Januari 2015.

Untuk membaca versi PDF silakan diunduh disini (klik/tap): SOLUSI PENERTIBAN PENGELOLAAN RUMAH SUSUN