Category Archives: Tanya Jawab

Tanya Jawab Hukum Rusun

Pertanyaan.

Saya pemilik sah unit sebuah Apartemen yang terdapat  di Jakarta Pusat. Sampai saat ini keadaan tenang dan damai. PPPSRS yang ada pengurusnya terdiri dari para pemilik. Meskipun ada juga unsur Pengelola sementara yang masih ada. Pada waktu serah terima pengelolaan, PPPSRS tadi melakukan kompromi dengan diberi sejumlah uang tertentu oleh Pengembang dengan syarat tidak boleh mempersoalkan masa lalu. Dan PPPSRS mau menerima, Dan memang Kemudia PPPSRS menjadi pengelola selama beberapa tahun.
Saat ini eks Pengembang ingin membangun supermarket di daerah yang sekarang berupa lapangan tennis yang notabene merupakan daerah/area Bersama. Bisakah saya tidak setuju agar Rencana itu batal?  Beberapa pemilik tertentu juga Menyatakan tidak setuju, dan mereka meminta Surat Kuasa Untuk dapat mewakili para pemilik. Sampai saat ini tanah dimana Apartemen berdiri masih atas Nama Pengembang. Eks pengembang menggalang suara setuju Dari para pemilik. Tetapi ada juga beberapa pemilik yang menyambut gembira atas rencana tersebut.

Terima kasih atas penjelasannya.

Jawaban.

Rujukan.
UU no 20 tahun 2011
Pasal 74
– Ayat 1 Pemilik Sarusun wajib membentuk PPPSRS.
– Ayat 2 Pemilik Dan Penghuni yang punya Surat kuasa Dari pemilik menjadi anggota PPPSRS.

Artinya yang dapat memilih atau dipilih dalam Pembentukan dan pemilihan Pengurus atau yang mempunyai hak suara hanyalah Pemilik yang sekaligus Penghuni. Apabila pelaku pembangunan masih memiliki unit yang Tidak Dijual, dia berlaku sebagai pemilik unit seperti yang lain Dengan satu hak suara. Hak itu dapat dikuasakan kepada Pengurus Perusahaan( penjelasan Pasal 77 ayat 2).

Pasal 74 ayat 2 tentang penjelasan. Penghuni non pemilik (punya Surat Kuasa dari pemilik) punya suara terbatas dalam membicarakan besarnya IPL, iuran kebersihan, iuran keamanan, dan Sosial kemasyarakatan.
Pengurus PPPSRS hanya lah terdiri dari Pemilik yang sekaligus Penghuni.
Berarti adanya pengurus PPPSRS dari unsur lain adalah menyalahi UU 20 tahun 2011. Dalam kasus ini Pengurus PPPSRS berkompromi dengan pelaku pembangunan meski menyalahi Hukum.
PPPSRS yang dibentuk secara sah diberikan hak sebagai Badan Hukum ( Pasal 74 ayat 3).
Dalam melakukan pengelolaan PPPSRS dapat membentuk Badan Pengelola atau menunjuk Badan Pengelola( Pasal 75 ayat 3).
Badan pengelola harus berbadan Hukum Dan memiliki Ijin Dari Pemda Dan Tidak memiliki hak suara apapun dalam Rapat para pemilik.

Kewajiban PPPSRS yang sah antara lain.
1. MEMBUAT Rencana kerja pengelolaan, Dan melakukan PENGAWASAN pengelolaan atas Tanah Bersama , benda Bersama, daerah Bersama. PPPSRS wajib Memberikan laporan Tahunan didalam Rapat Umum pemilik.
2. Membuat AD ART Rusun dan menjalankan agar menjamin ketertiban, keamanan, kenyamanan Rusun Dan harus disahkan dalam Rapat Umum. Juga menyelenggarakan Rapat umu Tahunan.
3. Membalik Nama atas Tanah Bersama , benda Bersama Dan daerah Bersama Dari atas nama pelaku pembangunan ( penjual ) menjadi atas Nama PPPSRS yang merupakan perwakilan para pembeli.
4. Membalik Nama langganan air, listrik serta Ijin Ijin seluruh nya menjadi atas Nama PPPSRS.
5. Mengelola benda Bersama, Tanah Bersama, daerah Bersama Dengan cara membentuk Badan pengelola atau menunjuk Badan pengelola lewat proses tender sesuai UU/ PP.
6. Menyelenggarakan Rapat Umum Tahunan, Dan pemilihan Pengurus baru sebelum habis masa Kepengurusan.

Dalam kasus ini PPPSRS telah lalai Karena Tidak melakukan Balik Nama atas Tanah Bersama, sehingga masih atas Nama pelaku pembangunan atau pengembang. Mungkin juga Tidak Balik Nama atas yang lain-lain.Namun kelalaian Balik Nama ini Tidak dapat meniadakan hak Perdata para pembeli.

Kalau PPPSRS melakukan kewajiban Dengan benar seharusnya yang bisa punya prakarsa membangun supermarket hanyalah PPPSRS setelah dibahas dan yang diputuskan dalam Rapat Umum pemilik.

Dalam Hal ini PPPSRS nya Tidak Sadar Bahwa keberadaannya menyalahi Hukum Dan Tidak sadar hak-haknya sehingga tidak dapat menjalankan hak-hak mewakili para pemilik.

Hak hak yang dimiliki para pemilik.

Karena telah membeli unit Apt, para pemilik mempunyai
1. Hak memiliki Apartemen yang dibeli berikut benda Bersama, daerah Bersama Dan Tanah Bersama, dalam hal ini termasuk lift, kolam renang, Gymnasium, parking lot, koridor, jalan jalan, lapangan tennis yang Akan dijadikan supermarket.Meskipun Tanah masih atas Nama pengembang, tetapi ini hanya Karena belum dibalik Nama, tetapi telah dibeli oleh para pembeli unit Apartemen. Hak milik dinyatakan dalam sertifikat .
2. Hak memanfaatkan atas benda yang dibeli bisa dipakai sendiri atau disewakan.
3. Hak Untuk memindahkan hak atas barang yang telah dimiliki baik dengan cara hibah, mewariskan atau menjual.
Hak hak tadi merupakan hak Perdata yang dilindungi Undang-undang maka siapapun, Presiden sekali pun tidak dapat membatalkan hak keperdataan itu.
4. Sebagai warga negara yang sah sehat jasmani rokhani, para pembeli Apartemen juga memiliki hak menyatakan pendapat, hak suara dalam pemilihan, hak berkumpul dan berserikat, hak menentukan nasib sendiri, hak bebas Dari kekurangan, hak bebas dari ketakutan serta hak untuk mengejar kebahagiaan.

Kesimpulan.
1. Lapangan tennis merupakan Daerah Bersama, Tanah Bersama para Pembeli. Hanya mereka-lah yang berhak berdasar Undang-undang. Prakarsa pembangunan supermarket hanya boleh datang dari para Pemilik secara Bersama. Satu atau Dua orang saja Tidak setuju, pembangunan atau perubahan fungsi lapangan tennis tidak dapat dilakukan, karena Hak Perdata pihak yang Tidak Setuju Tidak bisa diabaikan dengan cara voting.
2. PPPSRS yang sah dapat setuju atau Tidak setuju tergantung keputusan rapat Umum para pemilik.Dalam Hal hak keperdataan suara mayoritas tidak berlaku.
3. Meskipun Tanah Bersama masih atas Nama pelaku pembangunan selaku pemilik lama, dia Tidak lagi punya hak Perdata atas tanah itu Karena telah resmi dijual Kepada para pembeli. Hanya belum dilakukan Balik Nama.
4. Pembangunan supermarket hanya dapat terlaksana bila disetujui bulat oleh seluruh pemilik.
5. Para pemilik yang menyambut baik idea eks pengembang Karena mereka buta Hukum,
6. Prinsipnya hak keperdataan atau kepemilikan, Sebaiknya Tidak dikuasakan, karena efek nya akan berlaku selamanya.

Demikian jawaban, Semoga bisa mencerahkan.Terima kasih dan Salam.

http://www.kappri.org

Advertisements